Oleh : Pimpinan Redaksi Presesimedia.com
Jakarta — Presesimedia.com.
Minat warga negara asing (WNA) untuk memiliki properti di Indonesia terus meningkat seiring meningkatnya mobilitas internasional dan investasi asing. Secara normatif, Indonesia membatasi kepemilikan tanah oleh orang asing dengan menempatkan hak pakai sebagai status hukum yang dapat diberikan kepada WNA, sementara hak milik tetap menjadi wewenang warga negara Indonesia. Ketentuan ini diatur dalam rangka peraturan nasional dan peraturan pelaksana yang menegaskan batasan, persyaratan, serta tata cara pemberian hak atas tanah untuk orang asing.
Kerangka Hukum: Hak Pakai Sebagai Jalan Tengah
Dasar hukum pokok adalah Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) dan aturan pelaksana yang mengatur hak-hak atas tanah, termasuk hak pakai untuk orang asing. Peraturan pelaksana yang paling relevan adalah Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah; serta peraturan tata laksana pemberian hak bagi orang asing yang sebelumnya diatur pada Peraturan Menteri ATR/BPN (mis. Permen ATR/BPN No. 29 Tahun 2016 dan aturan terkait). Peraturan-peraturan ini menegaskan jenis tanah yang dapat diberikan hak pakai, persyaratan subjek, dan mekanisme perpanjangan.
Secara khusus, jangka waktu hak pakai yang diberikan kepada orang asing pada prinsipnya maksimal 30 tahun, dengan peluang perpanjangan (maksimal 20 tahun) dan pembaharuan sesuai ketentuan peraturan. Ketentuan teknis tentang jangka waktu dan syarat perpanjangan tercantum dalam ketentuan pelaksana yang relevan.
Pandangan Akademis: Keseimbangan Investasi dan Kedaulatan Agraria
Beberapa akademisi agraria menegaskan pentingnya keseimbangan antara kepastian hukum bagi investor asing dan perlindungan kepentingan nasional. Prof. Dr. Nurhasan Ismail (Departemen Hukum Agraria, UGM) mengingatkan bahwa aspek regulasi harga dan akses lahan harus diatur agar kepentingan publik tidak tersisih oleh dinamika pasar: kebijakan yang membuka akses tanpa pengaturan harga dan pengawasan berisiko memperlebar ketimpangan akses tanah. Pernyataan serupa menegaskan perlunya intervensi negara dalam tata kelola tanah agar tujuan keadilan agraria tercapai.
Dari sisi akademik lain, publikasi dan buku kajian oleh para pengkaji di Universitas Airlangga—seperti karya Oemar Moechthar dan Agus Sekarmadji—menyajikan analisis komprehensif mengenai tata cara pemberian hak atas tanah bagi orang asing, batasan normatif, serta implikasi kebijakan terhadap tata ruang dan kepemilikan hunian (satuan rumah susun). Kajian-kajian ini menjadi rujukan penting untuk memahami aspek teknis dan comparatif dari praktik pemberian hak pakai dan hak atas sarusun bagi orang asing.
Masalah Implementasi: Verifikasi, Nominee, dan Dampak Pasar
Di lapangan terdapat tantangan implementatif yang berulang, antara lain:
Verifikasi dokumen keimigrasian (KITAS/KITAP) dan keterkaitan data keimigrasian dengan daftar pemilik tanah belum sepenuhnya terintegrasi secara digital;
Praktik penggunaan nominee lokal (pengalihan nama dan struktur perjanjian yang mengelabui substansi kepemilikan asing) tetap menjadi celah yang memicu ketidaksesuaian antara hukum dan praktik;
Tekanan kenaikan harga properti di kawasan strategis akibat permintaan asing yang mendorong spekulasi dan mengurangi akses rumah bagi masyarakat menengah.
Potensi kontrol asing terhadap hak atas tanah melalui mekanisme tidak langsung (mis. nominee atau perjanjian kompleks) tercatat dalam kajian empiris dan literature hukum sebagai isu yang memerlukan pengawasan lebih ketat dari aparat pendaftaran tanah dan penegak hukum.
Rekomendasi Kebijakan
1. Integrasi Data ATR/BPN–Imigrasi: Sinkronisasi elektronik antara data izin tinggal (KITAS/KITAP) dengan database pertanahan untuk mempercepat verifikasi subjek hak.
2. Penguatan Peran PPAT & Notaris: Pengetatan tanggung jawab pemberi akta dan mekanisme audit atas akta pemberian hak yang melibatkan WNA.
3. Transparansi Penerbitan Hak Pakai: Publikasi terbuka (online) daftar pendaftaran hak pakai bagi WNA dengan parameter redaksi yang melindungi privasi sensitif namun memungkinkan pengawasan publik yang wajar.
4. Pengendalian Spekulasi di Kawasan Strategis: Kajian kebijakan fiskal dan peraturan tata ruang untuk mengelola fluktuasi harga akibat permintaan investor asing.
Rekomendasi ini sejalan dengan semangat menjaga kedaulatan agraria dan kepastian investasi yang berkelanjutan.
Infografik: Perbandingan Singkat — Hak Pakai vs Hak Milik
> Catatan: tabel ringkas ini dirancang untuk dipasang sebagai gambar infografis di portal online (dapat langsung dimasukkan ke layout).
Aspek Hak Pakai (bagi WNA) Hak Milik (WNI)
Siapa bisa memiliki Orang Asing (dengan syarat keimigrasian tertentu), Badan hukum tertentu Warga Negara Indonesia
Objek Tanah negara / tanah hak milik (dengan perjanjian) / tanah hak pengelolaan Tanah hak milik penuh
Jangka waktu Maks. 30 tahun; dapat diperpanjang 20 tahun; dapat diperbarui (aturan teknis). Tidak terbatas (kepemilikan penuh)
Boleh diwariskan Bisa diwariskan, penerima asing harus memenuhi syarat imigrasi Ya
Dapat dijadikan jaminan (hak tanggungan) Ya (dengan ketentuan tertentu) Ya
Dapat dialihkan Dapat dialihkan sesuai ketentuan; pembatasan lebih ketat pada subjek Dapat dialihkan/commercially leased tanpa batasan subjek (antar WNI)
Tujuan umum Hunian, sarusun, pembangunan tertentu (sesuai izin) Semua tujuan yang sah menurut peraturan
Risiko praktis Potensi penyalahgunaan nominee; verifikasi keimigrasian perlu ketat Risiko nominal pasar, namun subjek adalah WNI
( Sumber ringkasan: UUPA dan peraturan pelaksana terkait; analisis akademik UGM & Airlangga ).
Kebijakan yang membuka akses kepemilikan hunian bagi WNA melalui hak pakai adalah upaya mencari keseimbangan antara menarik investasi dan menjaga kedaulatan agraria. Namun, tanpa tata kelola administrasi yang kuat, integrasi data, dan penegakan hukum yang konsisten—khususnya terhadap praktik nominee—kebijakan ini berisiko memperlebar ketimpangan akses tanah dan melemahkan tujuan reforma agraria yang konstitusional.
Editor; Presesimedia.com
